YOANI SANCHEZ. Tre parametri, una casa

se_vende1Mettere zeri a destra sembra essere diventato lo sport preferito di chi decide i prezzi delle case che oggi si vendono a Cuba. Un mercato chiuso, in fin dei conti, dove il compratore potrà trovare molte sorprese nella vasta gamma di offerte. Dai proprietari che chiedono per le loro abitazioni somme astronomiche che non hanno niente a che vedere con la reale domanda, fino a vere occasioni che dimostrano tutta l’ingenuità del venditore. Molti hanno fretta di vendere, altri dispongono del fiuto necessario per rendersi conto che è il momento di compare un’abitazione a Cuba. È una scommessa con il futuro, se va male perdono tutto o quasi tutto, ma se va bene conquistano in anticipo una posizione per il domani. I lenti si affrettano e i rapidi corrono alla velocità della luce. Sono tempi in cui bisogna andare di fretta, la fine di un’epoca può essere vicina… assicurano i più scaltri.

Sorprende vedere come, pur dotati di poche cognizioni immobiliari, i cubani si gettino nel commercio dei metri quadrati. Nella maggior parte dei casi descrivono i loro spazi residenziali con una tale sovrabbondanza di aggettivi capace di affascinare o di intimorire. Per questo motivo quando si legge “appartamento di una stanza in quartiere centrale dell’Avana con camera al piano intermedio” dovrà intendersi “stanza in condominio popolare di Centro Avana, con camera ricavata in un soppalco di legno”. Se si parla di giardino, meglio pensare a un appezzamento composto di terra e piante all’entrata, mentre nel caso di residenze con cinque stanze, basterà una visita per rendersi conto che si tratta di due camere divise con pareti di cartongesso. Gli annunci immobiliari cubani vanno letti con la stessa sfiducia con cui nei social network si guardano le foto di persone giovani e di bella presenza alla ricerca di un compagno. Tuttavia, si trovano anche vere perle in mezzo a tanta esagerazione.

In questo momento i parametri che determinano il costo finale di un appartamento sono almeno tre: ubicazione, stato costruttivo e pedigree. Il quartiere influisce molto sul costo finale dell’immobile. All’Avana, le zone più appetibili sono il Vedado, Miramar, Centro Avana, Víbora e Cerro, perché molto centrali. Le meno richieste sono Alamar, Coronela, Reparto Eléctrico, San Miguel del Padrón e La Lisa. La pessima situazione del trasporto pubblico in parte influisce sul fatto che la gente preferisca case situate vicino ai luoghi con maggiore offerta commerciale e abbondanti spazi ricreativi. Se c’è un mercato agricolo nelle vicinanze, la somma richiesta cresce; se il Malecón è poco distante, pure. Si evita la periferia, anche se tra i “nuovi ricchi” che hanno messo da parte un po’ di capitale – con metodi legali e illegali – comincia ad affiorare la moda di cercare una proprietà in campagna. Tuttavia, è ancora troppo presto per parlare di una tendenza ad allontanarsi verso zone più verdi e meno inquinate. Per il momento, l’obiettivo più diffuso è quello di cercare un appartamento il più centrale possibile.

Lo stato costruttivo, è un altro degli elementi decisivi per stabilire il costo di un appartamento. Se il tetto è composto di travi e tegole, le cifre sono più basse; mentre le costruzioni degli anni 40 e 50 del secolo scorso godono di ottima reputazione e appeal. Quelle di minor valore sono chiamate “opere di microbrigata”, si tratta di vecchi edifici di cemento e piccoli appartamenti stile Europa dell’Est. Se la copertura del tetto è leggera – tegole, zinco, legno, alluminio – obbliga il venditore a una richiesta inferiore. Lo stato del bagno e della cucina è un altro punto che influisce in maniera diretta sulle possibilità di commercializzare l’immobile. La qualità dei piani, se le finestre sono munite di inferriate e se la porta è nuova – di vetro o metallo – diventano altri punti a suo vantaggio. Se non ci sono vicini al piano superiore, il proprietario può chiedere una cifra più alta. Sono anche molto apprezzate le case munite di due ingressi, pensate per una famiglia numerosa, i cui componenti vogliono separarsi e acquistare indipendenza. Tutto conta, tutto vale.

Fin qui sembrerebbe un mercato immobiliare come qualunque altro in qualsiasi luogo del mondo. Nonostante tutto, c’è un particolare che definisce in maniera molto peculiare il valore delle case in vendita. Si tratta del pedigree. Questo termine indica se l’abitazione è appartenuta da sempre a una famiglia o se è stata confiscata durante una delle ondate di espropriazioni che si sono succedute a Cuba. Se il vecchio proprietario scappò nel 1994, durante la Crisi dei Balseros, e lo Stato assegnò la proprietà a una nuova persona, il prezzo dell’appartamento si riduce. Può capitare che la stessa situazione si sia verificata durante le fughe dal Porto di Mariel, nel 1980, momento in cui la proprietà venne concessa ad altri dopo l’emigrazione del precedente proprietario. Ma dove i prezzi toccano il fondo è nel caso degli immobili confiscati tra il 1959 e il 1963 durante le fughe in massa degli esiliati. Pochi vogliono correre il rischio di acquistare una casa che potrebbe essere oggetto di una futura lite giudiziaria. Anche se alcuni approfittano di questa situazione per comprare a prezzo di liquidazione vere e proprie residenze signorili nei quartieri più centrali.

Per riuscire a verificare l’ubicazione e lo stato costruttivo, come il passato legale della casa, i potenziali acquirenti si avvalgono della loro stessa esperienza, di un buon architetto e persino di un avvocato chiamato a indagare i dettagli della proprietà. Ogni elemento sarà utile a mettere o togliere una cifra, uno zero, un centinaio, al prezzo totale che sono disposti a pagare. In un mercato chiuso tutto è possibile. Malgrado ciò, in questo momento sembra quasi che le cognizioni immobiliari si siano risvegliate con incredibile forza dopo un lungo letargo.

 

Traduzione di Gordiano Lupi

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